楼盘对比：乐清滨海未来社区vs蓝铂湾

乐清楼哥 · 发表于 2024-7-12 17:20

本期对比楼盘：金地·未来社区VS蓝绿双城·蓝铂湾

下期对比楼盘：东亚·学苑春晓里VS瑞鑫·云锦园

下下期对比楼盘：滨江·上品VS瑞鑫·星河湾

今年上半年的成交报告也出来了！城东街道在今年上半年已经反超了城南街道，成为乐清市卖的最好的区域。

来源：房管网楼哥统计仅供参考

上半年更多成交内容详情请见：乐清楼市24年上半年成交报告来了！

城东街道能有不错的成绩一方面是因为缦云确实表现不错。而除了缦云之外，今年还有两个楼盘令楼哥更想仔细得聊一聊。

这两个盘就是成交了93套的滨海未来社区以及成交了76套的蓝铂湾。

而且楼哥之前也跟大家说过，缦云、蓝铂湾、滨海未来社区都在一条直线上。

来源：百度地图楼哥标注仅供参考

那么今天我们就来说说滨海未来社区和蓝铂湾各自的优缺点究竟是什么。

文章较长先说结论：

蓝铂湾的优势：基础属性，园林打造，地理位置认可度，准现房方面比较有优势。

蓝铂湾的缺点：户型打造，外立面材质，历史遗留印象不好。

滨海未来社区的优势：众多的居家配套，空中花园，户型设计，未来发展前景，头排稀缺景观方面都更好。

滨海未来社区的缺点：胜利塘北认可度，空中花园封窗问题，除头排外其他楼栋品质感问题。

先来说说这两个目前是什么情况。

滨海未来社区于23年的7月份首开，目前已经开放4期（1--4期），最新一期于今年的5月份加推。

目前滨海未来社区已开四期，这四期整体的面积段在105㎡--180㎡，整体面积段跨度还是比较大的，整体改善的定位。

效果图

再来说说蓝铂湾的情况，蓝铂湾自从以“蓝铂湾”这个身份上市以来，同样是开放了四期（3--6期），3期于23年的3月份加推。最新一期是在23年的10月份加推，目前蓝铂湾所有楼栋均已经加推。

蓝铂湾整体的面积段是在81㎡--143㎡，整体的面积段同样跨度不小和滨海未来社区的面积段有一定的重合。

效果图

可以看出来两个盘位置较为接近，定位也类似，甚至面积段也有一定的重合。可以说蓝铂湾和滨海未来社区这两个盘是互为竞品。

但是两个盘在打造方面可谓是大相径庭，所以两个盘更细分一下，其实适合的人群并不相同，我们一起来看看。

在地块属性上，两个盘存在着巨大的差别。

首先是未来社区的地块情况，乍一眼看上去是非常复杂的。

来源：自然资源网上交易楼哥整理仅供参考

因为当时出让的时候是由七个子地块组合而成，每个子地块的基础属性又有着少许的不同，那么楼哥稍微帮大家梳理一下。

滨海未来社区整体占地达到了200亩，整体的占地面积几乎是乐清所有楼盘里最大的。

滨海未来社区整体的容积在2.4，其中有两个子地块的容积是相对低一点的仅有2.0也就是靠近河边的两块住宅用地。而其他的住宅用地的容积率在2.5以上。

建筑高度则和容积率高度相关，南边2.0容积率的子地块限高为54米，北边的地块则为限高80米。

住宅用地的绿地率则是都在30%。

如果用几个关键字总结滨海未来社区的基础属性，楼哥认为是：整体占地大，包含各类用途的地块，每个子地块之间基础数据有着差别。

相比眼花缭乱的滨海未来社区，蓝铂湾的地块就相对直观明了多了。

来源：自然资源网上交易楼哥整理仅供参考

蓝铂湾这块地整体占地约92.5亩，容积率不过1.8，限高55米以及30%的绿地率。

不过蓝铂湾这块地算是简约而不简单。即使放到现在，蓝铂湾这块地都有着一流的容积率，92.5亩的大小也是一个大地块，而且是一整块大面积的地块，没有分割，同时整体的高度也被限制在了55米。

这个地块如果同样用几个关键词总结的话：单体地块巨大，目前都算一流的容积率，合理的建筑高度绿地率。

楼哥个人认为单论地块的基础属性蓝铂湾还是占据不小的优势的。

这类单一大地块，有着极低的容积率和54米的限高，更加适合集中园林的打造，在居住方面也会更加舒适，其实是更符合改善客群需求的。

在地块基础属性方面，蓝铂湾和其姊妹地块缦云都是一等一的好地块。

而滨海未来社区虽然有着整体更大的面积，但是受限于是多个子地块组成，一定程度上你可以把一个子地块看成一个单一的小楼盘。在私密性方面有优势，但是却没有更多集中的景观营造空间。

同时其除了两块2.0容积率的地块不错之外，其他地块都在2.5以上，按照传统的住宅眼光，滨海未来社区这方面其实一定程度上削减了地块改善的氛围。

而地块方面的区别也深深影响着这两个盘后续的打造。

园林打造：

先来看看蓝铂湾的打造，毕竟现在蓝铂湾的打造基本已经呈现了出来，我们可以看的很直观。

蓝铂湾的景观噱头是挺大的。如果你飞到空中去看乐清的楼盘，蓝铂湾是具备辨识度的，你可以非常明显的看到蓝铂湾的那一片湖，根据这片湖你在空中可以顺利的在众多楼盘中一眼找到到蓝铂湾。

实景图

更妙的是，这一片湖也充分展示出了蓝铂湾的楼间距。别人说我的楼间距100多米你可能没概念，但是一说我楼盘中有一片湖，这种感觉就很直观了。

当然缺点也是有的，一眼望去就能看完，湖中缺少其他的景观配合，整体空洞无物的视觉效果，缺少了“一步一景”的园林的趣味性，极易审美疲劳。

同时这片湖中没有步道等可以走进去的空间，步行游览的动线就是绕湖的几条路，较为生硬和匮乏。以人的游览角度，比较乏善可陈。

但蓝铂湾的园林打造还总归有优势，相比之下滨海未来社区的园林打造，我们听的就非常少，原因我们也提到了，因为被切割成了一个个小地块，滨海未来社区的园林打造其实每个地块都属于“螺丝壳里做道场”。

所以滨海未来社区把更多的一个精力放在了丰富的配套上，借由周边的东运河沙滩公园，自身配建的广场方面，弥补楼盘内部园林方面的打造。

示意图

除此之外就是借由“空中花园”的概念，丰富绿化。

效果图

楼哥认为：现在整体的市场，是一个景观的比重会大幅上升的市场——对于购房者来说，景观将成为判断楼盘品质高低的重头戏；对于房企来说，景观将成为产品创新的主战场。

从这方面去看，虽然蓝铂湾的景观有不够精细的遗憾，但在整体的视觉冲击，参与度，楼间距等方面还是比目前滨海未来社区所输出的内容更有优势。

外立面打造：

很多人其实没有意识到外立面的也是楼盘打造重要的一部分，美好的外立面能让你的心情更加愉悦，而且在二手市场也会让你的房子更加值钱。

蓝铂湾外立面在风格上是有优势的，相对于现在看多了的现代风格，新中式风格，蓝铂湾外立面欧式风格算是让人眼前一亮，但是蓝铂湾的外立面问题不是出在整体风格上，而是在细看的材质上。

航拍实景|蓝绿双城·蓝铂湾（24.04.29）

蓝铂湾楼栋的高层部位大量的采用了涂料的材质，而非铝板。整体的材质上和当前一些高端楼盘根本没有可比性，甚至乐清现在连一些刚需盘都用上铝板材质了。蓝铂湾大量的涂料使用确实让整体的品质感有了一定的下降。

未来社区的外立面打造在材质上则非常稳妥，采用大量的玻璃和铝板干挂，整体的风格则走的是一个现代风格。

效果图

外立面的打造上，风格的喜好可能有所差别，但是材质上的比较就很直观，未来社区更胜一筹吧。

只不过未来社区也有一个小问题，那就是“空中花园”的存在，可能会对未来外立面的整体展现有一定的影响，在温州有一些已经交付的“未来社区”可以看到，不少业主已经将空中花园封窗。个人封窗参差不齐，对整体的美观度影响不小。

户型打造：

户型打造方面就不用过多的说了，滨海未来社区因为有“空中花园”概念的加持，户型打造优势是非常明显的。

户型图

而蓝铂湾的户型则恰恰是被诟病的比较多的楼盘。

户型图

同样拿125户型比较一下就知道了，两个125在户型格局方面大差不差，但是滨海未来社区做到了4房，而蓝铂湾只有3房。

此外未来社区空中花园也扩展出了次卧书房不错的空间刚，客卧的阳台设计也更加人性化。

这样的对比还是比较直观的，户型差距明显。

蓝铂湾和滨海未来社区离得虽然近，行政规划也均属于“城东街道”但是其区位上还是有不同的，也就是一个是滨海新区，一个是胜利塘北。

来源：百度地图楼哥制作仅供参考

周边道路：

蓝铂湾周边道路情况是相当不错的，整个地块在未来呈现的是四面都是路的情况，分别是：凌云路、云门路、胜利路还有一条规划道路。

滨海未来社区则是受限于目前胜利塘北正在开发之中，除了疏港大道，周边其他规划道路较多，还有待观察。

商业资源：

其实整个滨海新区都是较为依赖江南里这一套商业配套，这也是滨海新区周边环境上同质化的一点。以目前来看无论蓝铂湾还是滨海未来社区，依旧如此。整体来说目前蓝铂湾距离江南里会更近一点。

未来则可以期待一下未来胜利塘北的发展，真的发展起来了，滨海未来社区的优势才能凸显。

医疗资源：
随着童乐医院的建设，滨海新区有了自己的大型综合性医院，距离蓝铂湾在一公里以内。（来源：百度测距）

来源：百度地图楼哥制作仅供参考

那么距离滨海未来社区这个距离同样没有远多少，相差不大。

教育资源：

周边的教育资源是蓝铂湾最好打的一张牌，分别有：

乐清市机关幼儿园、乐清市实验小学、乐清国际外国语学校、育英寄宿学校、城东第二中学。

来源：百度地图楼哥制作仅供参考

不过蓝铂湾位置较为靠近胜利塘北东侧，而这些学校大部分集中在西侧，距离上面虽然近但是却不顶级。

同时这里仅仅讨论距离，具体的学区请一定以政府未来划分为准！

而未来社区周边有一个实验小学胜利校区，建造规格是非常高的，而且与未来社区有连廊相连，高规格，近距离是优势。

但是缺点在于胜利塘北目前没有什么初高中的规划，数量不足。不过大学倒是有一个。

公园资源：

蓝铂湾地块周边则是近距离的目前已经有两个公园，东运河公园和胜利塘公园，未来还会有“海洋生态公园”。

而未来社区周边最重要的就是目前规划的东运河沙滩公园，而且还是在其南面，具备景观的加持。

整体而言：

整体而言其实未来社区和蓝铂湾在具体的区位上，距离各个配套的距离上，没有什么太大的差别。

最大的区别可能还恰恰是认可度上。滨海新区堪称现在乐清居住氛围认可度最高的区域。

而胜利塘北规划的十分高大上，但是就目前来说，普遍还是存在比较强的观望态度。

考虑到高端客群往往考虑的是“我现在就要，不仅要还要好的”的心态，其实楼哥认为滨海新区的认可度会强不少。

价格方面蓝铂湾这个盘是这样的。

众所周知的原因，前两期这个项目叫做“都汇华庭”，其高层房源价格是这样的：

来源：房管网数据楼哥整理仅供参考

当时都汇华庭一期高层备案均价在约19700元/m²，其二期高层备案均价在约22100元/m²。

后面从三期开始，这个盘叫“蓝铂湾”，其三期四期高层价格是这样的：

来源：房管网数据楼哥整理仅供参考

蓝铂湾三期高层备案均价在约23400元/m²，四期高层备案均价在约23000元/m²。

可以看到其高层房源价格相比都汇华庭一期二期有了明显的提升，蓝铂湾依旧在都汇华庭的基础上对价格进行了提高，看起来还是承接都汇华庭的定价策略。

而其洋房房源因为户型较多，楼哥对其五期进行了粗略的统计，其洋房价格大致是这样的：

来源：房管网数据楼哥整理仅供参考

蓝铂湾五期洋房的备案均价整体来到了约25600元/m²，最高的备案均价超过了28000元/m²。

来源：房管网数据楼哥整理仅供参考

蓝铂湾最后的第六期价格，高层房源备案均价在26300元/m²，而洋房房源则也来到了顶点的27500元/m²。

以一期更比一期好的简单逻辑来看，蓝铂湾整个盘的价格逻辑没有问题。

我们再看一下未来社区的价格：

来源：房管网数据楼哥整理仅供参考

未来社区的价格楼哥觉是相当的稳定的，相比期数，未来社区的价格变动和其面积段高度挂钩。

在四期之前的三期，基本上就是140平以下的房源，整体的均价在23000元/m²，而大140面积段以上的，普遍价格就要到25000元/m²以上了。

唯一的例外就是四期，四期我们可以看到，不少160面积段的房源其价格也来到了23000元/m²，不过其价格整体算是稳定的。

可以看到蓝铂湾和未来社区的备案价格大致上还是处于同一区间的，相差并不大。

简单来说，蓝铂湾目前的优势在于其地块更加符合高端的定位，1.8的容积率是十分难的的。楼盘内部的园林打造也是有一定的水准的的，同时又是滨海新区堪称唯一的小户型房源。

如果你的需求是上面这几点，又有迫切的改善居住环境的需求，那么准现房的蓝波湾会更加适合你。

而未来社区的优势则在于，其楼盘内汇聚了众多居家、养老、带娃等方面的配套，在空中花园加持下整体的户型利用率也很高，南向头排景观体验更加稀缺。

如果你并不急着看房，对未来胜利塘北地区的发展比较看好，那么滨海未来社区会更加适合你。

以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。

同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。

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